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Securitização Imobiliária: 4 aspectos-chave que você precisa conhecer antes de começar a operar

A securitização imobiliária pode proporcionar grandes vantagens em diversas áreas para o seu negócio, desde que seja compreendida e bem utilizada

O crédito imobiliário tem alta expressividade em relação à massa total de créditos nos mercados financeiros em praticamente todos os países do mundo, e, normalmente, tem os prazos mais longos dentre todas as linhas de crédito.

Isso se explica pelo fato de que a aquisição de um imóvel é, para a maioria das pessoas físicas, o bem mais caro que elas adquirem na vida e, portanto, precisam de longos prazos para poder pagá-los em condições saudáveis.

Para o empreendedor imobiliário que construiu entretanto, o ideal é que o negócio se encerre no momento em que ele entrega as chaves ao comprador do imóvel sem ter que carregar por um longo tempo o crédito advindo da venda desse imóvel.

É aí que entra a securitização:

O processo consiste em utilizar os créditos imobiliários decorrentes dos financiamentos a longo prazo aos compradores finais como lastro para dar forma jurídica e financeira a um titulo de investimento, que no Brasil é denominado CRI, que uma vez adquirido por investidores que dispõem de recursos para serem aplicados a longo prazo, normalmente os investidores institucionais, por uma taxa de juros justa e atraente, antecipará os recursos ao empreendedor imobiliário e/ou financiador original.

Veja a seguir 4 importantes aspectos da securitização imobiliária para você aprofundar o conhecimento e estruturar de maneira correta a sua operação e obter os melhores resultados.

1.  Atenção a originação do crédito:

Uma boa operação de securitização imobiliária começa, na verdade, no momento da venda do ativo, quando por exemplo, a incorporadora vende a prazo uma unidade do seu produto. A questão aqui é elaborar uma venda pensando na qualidade do crédito que vai gerar e não apenas nas metas de venda comerciais.

Boas análises de crédito do cliente, assim como um fluxo de pagamento adequado ao perfil do comprador, certamente ajudará a compor recebíveis de melhor qualidade, o que vai impactar positivamente uma carteira que será futuramente lastro de uma operação de securitização imobiliária.

Um outro ponto importante é a elaboração de contratos bem feitos para os produtos destinados a geração de aluguéis em longo prazo, como os empreendimentos do tipo Built to Suit; por exemplo: Um bom contrato com o futuro inquilino, que preserve de maneira consistente a saúde econômica do mesmo e consequentemente o retorno do investimento.

2. Tenha sua gestão organizada

O processo de securitização imobiliária é sempre precedido de uma due diligence, que consiste na análise, por parte do securitizador e investidor (es), de todos os aspectos relacionados a carteira de crédito propriamente dita, assim como das condições gerais da empresa e seus sócios: financeiro, jurídico, fiscal, societário, dentre outros.

Estar com toda a documentação em ordem, especialmente certidões e demonstrativos financeiros e contábeis, é fundamental para o processo de estruturação da operação, dando mais visibilidade e transparência ao securitizador e investidor(es).

3. A importância do Rating

As instituições que demandam a compra de CRI`s na securitização imobiliária, são notadamente investidores institucionais, como fundos de investimento privados, companhias seguradoras, fundos de pensão, entre outros. Praticamente todas elas têm normas rígidas para aquisição de papéis no mercado, especialmente as notas de risco de cada um.

As notas de risco, ou Rating, são emitidas por empresas independentes, conhecidas como Agências de Avaliação de Risco, que monitoram e analisam o risco de crédito de instituições públicas e privadas, assim como de seus papéis.

Um papel com rating na qualificação, por exemplo, AAA, que é o mais alto grau de segurança em um investimento, irá proporcionar uma taxa muito menor ao originador do que um com rating, por exemplo,  BB+, que representa um rating de grau especulativo e que certamente cobrará uma taxa maior ao originador dos créditos.

O grau de risco da sua carteira, está diretamente relacionado a diversos fatores que serão analisados pelas agências de rating, mas especialmente, pesará determinante a qualidade dos títulos da sua carteira, conforme apontamos no ítem 1, acima.

4. Governança

A securitização imobiliária é utilizada para obtenção de fundos para financiamento, mas também para a divisão de riscos. É uma forma de transformar ativos relativamente não líquidos em títulos mobiliários líquidos, transferindo os riscos associados a eles para os investidores que os compram.

É natural, portanto, que vários agentes se ocupem da análise e gestão de todo o processo, assim como das regras que garantem mais segurança e qualidade ao processo. Por isso, é fundamental que você conheça o papel de cada um:

-Originador

-Securitizador Emissor

-Instituição custodiante

-Agente Fiduciário

-CVM – Comissão de Valores Mobiliários

-Investidores

-Agentes intermediários

A securitização imobiliária tem um grande potencial de geração de benefícios e vantagens competitivas para as empresas do setor. Especialmente a captação de recursos sem endividamento ou comprometimento de limites de crédito da empresa no mercado financeiro.

Conheça a fundo esse poderoso instrumento e amplie suas opções de crédito de alta qualidade.



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